刍议城市土地资本运营的对策与思考 　　

　　（天津市津辰银河投资发展有限公司，天津 300000）

         摘 要：随着全国各地都纷纷开展土地租赁这种全新的土地使用方式，在我国全新颁发的《土地管理实施条例》中针对于这种方式作出明确规定。通过这项条例，为我国土地资本运营提供了必要的法律依据。政府部门作为土地的所有者，应该根据实际情况建立起符合实际情况的土地市场服务体系，对土地市场的配置提供优化指导，将政府部门对于土地市场的宏观调控能力发挥出来，加快推进土地集约利用，强化对城市土地的管理能力。本文立足于我国城市土地资本运营的现状，简述城市土地资本运营的措施。

　　关键词：城市土地；土地资本运营；对策

　　根据我国法律规定，城市土地归国家所有，现如今，我国城市土地资源的配置正逐步从传统的无偿、无限期和无流动朝向有偿、有限期和有流动的方向转变，政府部门正在放宽对城市土地供应控制，土地的市场化程度不高，难以大规模推广土地储备的现象纷纷出现。为确保城市经济得以安定有序发展，对城镇发展中优化和经营土地机制，经营土地已势如破竹。

　　1. 城市土地资本运营的途径和措施

　　1.1 建立健全统一的土地管理制度

　　政府部门要实现集中统一与高度垄断土地市场，对土地供应的源头做好严格控制，将其它土地供应通道切实堵住。

　　在土地管理中要切实推行六个统一管理，即规划统一、监督管理统一、征用统一、开放统一、储备统一、供应统一。确保实现一个龙头放水，一个渠道进水，一个池子蓄水。强化管理存量土地，注重强化转让、租用、抵押划拨土地使用权。

　　积极主动对农村以及城乡结合部的土地流转管理进行探索和完善，既要鼓励这部分土地能够按照法律规定进行流转，保障土地合理使用，又要有效防止全新的供地源头，监督杜绝所有一切搅乱政府部门管理土地的现象发生。

　　1.2 积极主动开展收购储备土地工作

　　要摸清土地市场的供求情况，对城市土地收购储备有计划的展开。这种方法能够有效的掌握原来的分散的闲置土地，使土地能够集合起来，由政府部门进行统一调配，政府部门要牢牢地对城市土地批发权和收购权进行掌握，对基础设施的配套土地与规划条件充分明确，通过利用净地出让的方法有计划的将土地推向到市场中，确保公共增值与土地投入增值，进而提高政府部门在土地供应当中的主导地位，为多角度、全方位展开土地资本运营提供重要的保障。

　　1.3 对供地总量做出严格的控制

　　首先要针对于城市土地资源运营制定出科学合理的计划，在运用城市土地的时候，其运用的总量要坚决杜绝实际的土地利用超出计划的规模。其次，在进行供地的时候，必须要遵守土地年度使用计划，自始至终的要遵守土地资源供给规模略微的小于需求的原则，对实际的供给计划、土地售卖时机以及供求关系做好明确，注重将土地资产的价值得以提升。

　　最后，要对土地资源供应计划管理做好完善。若是城市在进行规划的区域之内需要将国有的存量土地、新增加的建设用地以及闲置的土地进行盘活，也应该立足于政府部门的供给计划之中。

　　1.4 全方位推进有偿使用土地

　　集中力量推动我国土地使用制度改进，积极扩大有偿使用土地的范围。依照法律规定对经营性用地增收相应的资金。

　　着重分配好土地收益，对地价、土地收益等做好严格管理。

　　此外，要全力推动租赁存量土地活动进行，全面将用作商业经营的土地纳入有偿使用范围。

　　2. 目前我国城市土地资本运营需要解决的问题2.1 转变传统的土地资本运营观念，全面提升认识通过实践证明，想要严抓改革，首先要将人们的思想予以解放。我国各个地方的政府部门要从资本运营的角度出发，始终坚持科学化经营城市土地的思想，坚决杜绝在土地资本运营过程中可能会发生的各项问题与忧虑，在实际的实践过程中将解放思想的工作思路落实到位。只有全民的思想素质得以提升，做到思想统一，那么便能够拓宽发展之路，真正的实现城市土地的资本运营，将城市土地资产所蕴含的巨大经济潜能有效的发挥出来，达到城市土地经济收益与国民经济发展的相互促进目标和良性互动，提升整个城市的价值。

　　2.2 强化领导能力，健全相关机构部门组织结构城市土地的资本运营具有较强的政策性，并且其涉及到方方面面，所以在各项工作落实过程中，必须要强化组织领导能力。各地政府部门需要将健全相关机构部门组织结构作为重要的工作内容，摆上工作的主台面。建立健全完善的监督管理体系，将权力和责任充分落实到实处，规划要具有科学性、组织结构要具有精确性、体制机制要具有完善性，能够对整个城市土地资本运营提供稳步发展的条件，真正的抓出运营效果。在国土资源部门中设立我国土地资本运营中心，当出现重大城市土地资本运营问题的时候，城市土地资本运营中心管理委员会要采取针对性措施予以解决。

　　2.3 尽快出台并落实相应的措施与方案

　　城市土地资本运营过程中制定出的可行性措施与方案，要在短时间内高效落实下去，在落实的过程中不能以偏概全，应该始终与实际情况相结合，制定出具有实际意义的收购和储备土地的制度，招标拍卖的文件以及租赁的措施，立足于市场运行规则，尽快的组织优秀力量，对城市目前所存有的土地数量和实际价格作出清算，主动推进城市土地资本运营进程。

　　结束语

　　无论何时，人类的活动都离不开土地资源，在土地资源利用中要严格按照其经营规律，坚决杜绝在经营土地的时候忽视资产经营规律，要始终做到物尽其用，地尽其力。如今城市化发展已经不断加快，土地资源的运营已经进入到资本化阶段，提升土地资本管理势在必行。本文通过简明扼要的分析和探究，综合归纳目前我国城市土地资本运营出现的问题，并提出解决建议，希望能够为相关研究人员提供参考。

　　参考文献：

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