业主委员会自管物业的困境与分析 　　

　　（青岛科技大学法学院，山东，青岛 266000）

        摘 要：随着我国社区建设不断加速，在带来相对便利与节约城市土地的同时，也带来了很多新的矛盾，这些矛盾是进入新时代之前的历史遗留问题，比如超高层的流行使高空抛物、公共管理等问题突出，而这些问题单纯的依赖于物业公司无法得到充分的解决，不仅因为物业公司与业主之间只是服务合同关系，缺乏相应的执法权，而政府部门也无法事无巨细的参与社区管理，故现代社区需要在现有的法律体系中给予业主委员会相应的法律地位，使其发挥不仅对业主主自身的管理，更增强对物业的管理力度，消解目前业主委员会自管物业的矛盾与问题。

　　关键词：业主委员会；自治；物业

　　一、业委会自管物业当前所遇的困境

　　现行物权法虽然认可了业主委员会的自治能力，并以立法的形式作了规定，但对于业主委员会的法律地位并不明确，在自治过程中，权限界定模糊，在工作过程中产生了诸多的不便，主要包括以下困境。

　　（一）权利义务法律关系难以厘清

　　当下物业管理小区的相关事务，虽然免去了业主的诸多麻烦与困难，使业主从繁杂的小管理工作中抽身，无疑是一便利管理模式。但实际中，物业服务与业主矛盾众多，并且在解决这些矛盾时，单个业主的力量相对薄弱，往往无法得到满意的解决结果。 [1] 而业主通过自治模式，采用业主委员会来进行自我管理小区物业，会增大单个业主的个体力量，将其位列于物业公司之上，自我管理物业，再由物业公司进行管理，是新的构成路径。

　　以上路径并非完美无缺，而是存在以下问题，个体业主与物业公司所签订的是服务劳动合同法律关系，虽然物权法相关法律条文确定了业主委员会的法律存在，但并没有明确其法律地位，且当前法律委员会在实际生活中能否以法人的形式存在尚处于争议状态，故业主委员会无法以管理模式与物业公司签订服务劳动合同，同时，在物业管理发生问题时，追究责任人过程中，业主委员会是否可以以法人形式承担相应的责任，也是存在困境。部分业主同时在物业公司工作，那么，此类业主应当是权利人亦或是义务人则不明晰，使权利义务法律关系难以厘清。

　　（二）管理失职等相关责任难以确定

　　由业主委员会来自我管理，是基层自治的跨越性一步，但物权法对业主委员会只规定了拥有自治的权利，并没有加以规定相关的义务，这就使得业主委员会的监督机制不够通畅，在管理自身旗下物业公司出现问题时，缺乏相应的法律法规予以规制，容易导致业主委员会负责人员出现徇私舞弊等侵害业主合法利益的现象，而业主对于此侵权行为的有效救济往往是走司法途径，向法院寻求救济，而法院也只能撤销侵害业主的的决议，并不能真正的解决矛盾，侵害行为造成的财产损失也无法给予相应的弥补，使业主委员会在确定相关责任时陷入模糊不清的境地。 [2]

　　同时，在我国的业主自治组织中，业主委员会执行业主大会的决议，但在物权法的规定中，业主大会的决议方式是多数决，并不是全部业主的意思表现，无法保护全体业主。

　　而业主委员会为业主大会的执行机关，所以可能存在业主委员会借助业主大会多数决的方式，通过对物业公司的直接管理，侵害部分业主的利益，这种方式表面是合法程序但却不是合理方式，在出现失职责任时，难以明确是业主大会的失职抑或是业主委员会的过失，不易确定。

　　二、原因分析

　　（一）业主委员会法律地位不明确

　　我国物权法、物业管理条例等相关法律法规规定了一系列的自治办法与条例，给予业主一定的自治权，但却没有明确自治组织的法律地位，最显而易见的是业主委员会的法律地位不明确，业主委员会作为业主的会的执行机构，是否具有法人资格履行权利承担义务，如果业主委员会可以以法人的模式参与自治管理，那么就有一定的理论基础进行小区物业的自我管理，但如果业主委员会是以非法人的形式参与自治管理，则不具备承担相应责任义务的能力，这就使得业主委员会实行自管物业缺乏一定的法律基础。 [3] 同时，业主委员会在法律上无法获得相应自管物业的资质，不利于开展相关物业管理工作，究其原因，法律在规定相应自治权利时，规定较为隐晦，没有明确规定业主委员会的法律地位。

　　（二）业主自治权利边界模糊

　　我国物权法规定，业主享有自治权。但对于自治权的范围边界并不确定，突出表现在建筑物区分所有权、共有权、私有权、共同管理权的相互内涵与延接较为笼统，使得业主在自治过程中易产生矛盾冲突，同时，小区发展速度快，业主数量庞大，业主参与自治管理工作较为松散，在没有明确边界的情况下，很难深入自治管理，对业主委员会的财产支配易产生矛盾与冲突。另外，业主大会与业主委员会的边界模糊，使得业主大会业主委员会在流程等方面陷入僵局，出现业主委员会脱离业主大会的管理与指导的不良现象，而这些问题的出现，也是由于业主自治权利边界规定较为模糊，没有清晰的权责分明制度。

　　三、结语

　　业主自治作为业主当家做主的一项权利是务必需要不断完善的，但是，业主通过业主大会、业主委员会参与自治管理并不意味着将物业公司驱逐出小区或者说架空其职能，而是应当在权利的边界明晰范围内各司其职，若果采用业主委员会管理物业公司的自治管理模式，应当避免业主委员会在自管过程中权力的过分夸大，加强对业主委员会的监督机制，强化对少数业主的保护措施 , 以及少数业主权利被侵犯时的救济措施，加强政府对自治组织的监督引导作用，及时调解化解矛盾，才能缓解业主委员会自管物业所处的困境。

　　参考文献：

　　[1] 徐海燕 . 论物业规约的法律效力 [J]. 法学论坛 ,2008[2] 刘智慧 . 建筑物区分所有权法律应用问题解释的解读与完善[J]. 政治与法律 ,2009

　　[3] 林建伟 . 房地产管理中的法律问题研究 [J]. 城市问题，2016

　　作者简介：张荣斌（1993-），男，汉族，山东省潍坊市临朐县人，青岛科技大学法学院，硕士研究生，研究方向：民商法方向。