浅析我国房地产经济波动的特征和成因

　　房地产经济一直备受无数人关注，它在造就了大量富 房地产经济会于此时进入衰退阶段。

　　豪的同时，也掏空了很多家庭的“六个钱包”，而对于房 1.4萧条阶段地产经济的波动，人们的看法很极端，一部分人认为房价 在房地产的这一萧条阶段，消费者和开发商都面临着 永远不会跌，因为其构成了政府财政收入的一大部分，有 类似的矛盾，一方面人们的消费水平下降，而房产价格过 着政策支持，加之我国经济的高速度发展，会吸引很多人 高，加之人口的减少，房地产市场呈现供大于求的状态， 加入房地产行业，并助推其增长。另一部分人则认为房地 价格有所下跌。但另一方面由于房地产土地成本较高，装 产将会如同日本一样陷入“拦腰斩”的境地，房地产将大 修、人力成本也在与日俱增，不可能也不愿过多的降价。 幅度衰退，房价也会如同“白菜”一样廉价。事实上，房 这双重作用使得房地产开发商、投资者以及广大消费者都 产作为一种高档耐用消费品，价格有着其固定的周期波 陷入困境，而开发商所面临的困难更大，房地产经济也由动，过于极端的判断并不理性。 此进入萧条阶段。

　　一、我国房地产经济波动周期分析 二、我国房地产波动特征复苏阶段 2.1上涨幅度明显，下降幅度模糊

　　房地产经纪的复苏肇始于上个世纪的八十年代，彼时 由于房产属于刚性产品，其建成使用需要耗费巨大的 改革开放刚刚起步，国内百废待兴，各个行业都面临着巨 精力和资金技术投入，使得其上涨幅度较为明显，下降幅 大的挑战和机遇，人们的经济实力远没有今天雄厚，但是 度却很模糊。这其中除了资本方趋利的本性所驱使之外， 消费潜力已经逐步培育了起来。此时的房地产经济并不发 还与房地产这一特殊经济有关，很多企业是赢得起，输不 达，但是人们的需求相比较之下更小，大多数人习惯于居 起，其开发房地产的大部分资金都来源于银行的高额贷 住在共用厕所、厨房的筒子楼和平房，没有实力也没有太 款，需要有充足的利润才能保证按期归还。此外，很多房 大的意愿进行改善，房地产经济供大于求，房产的价格并 地产项目的施工都是先行垫付的，资金需要在后期销售完 不高。但是随着经济的发展，尤其是收入的增长，人们的 成之后才能到位。这都导致房地产经济上涨明显，下降却 住房需求越来越大，房地产经济供需逐渐平衡，走出低谷 很模糊。

　　进入了复苏阶段。 2.2地域差异大

　　繁荣阶段 房地产经济的发展与所处地域的经济发展程度和人口 在房地产经济繁荣的这一阶段，人们的腰包越来越 密度有着极大的关联，在东部比如浙江、江苏等经济较为 鼓，对改善住房的需求也越来越旺盛，更多人走进城市， 发达的地区房产常常在小县城都可以涨到一万元以上，但 房产投机分子也大规模出现，房地产价格走势呈上涨态 在东北、中部和西部的很多地区，很多省会城市的房价也 势。这也使得开发商的市场信心越来越高，便会通过融资 不会超过两万元，这与北上广深动辄数十万的价位相比根 借贷、预售等各种方式大规模拿地，大搞建设，以期获得 本无从比较。综合来看，哪块地域经济发达，人口就会向 更大的收益。而由于我国人口数量的基数大、增长快，加 这里大量流动，房地产经济也会随之而兴盛起来。但如果 之人们普遍“买涨不买跌”的消费投机心理，房地产的需 某块地域经济落后，交通条件不便利，人口大量外流，房 求也与日俱增，致使房产单价和租金等水涨船高，房地产 地产经济也会随之萧条，东北鹤岗市就是一个典型的例经济进入繁荣阶段。 子。

　　衰退阶段 2.3政策影响大

　　目前，随着李嘉诚全面推出大陆房地产市场，万达等 房地产受政策影响大是一个不争的事实，我们常说我 知名房地产公司也在有计划性的抛售地产项目，在旅游、 国有集中力量办大事的优势，很多世界知名的成就，比如 影视等行业大幅度追加投资，万科甚至喊出了“活下去” 港珠澳大桥，比如鸟巢、水立方，都是在政策的号召下建 的口号，这一切都在向人们宣示着在房地产高度繁荣之 设成功的。房地产经济发展到如今，已经诞生了很多大量 后，正在逐渐进入衰退阶段。很多年轻人的房产压力之大 级的企业和富商，政府必须要对其加以宏观调控，才能保 甚至到了不得不掏空“六个钱包”的地步，由于房地产价 证经济不会由于市场的盲目性和从众性而向错误和混乱的 格过高，远远超出消费者的预算，使得大多数消费者“有 方向恶化。故此，当国家政策收紧时，房地产经济便哀嚎 心无力”或只能通过贷款来购置房产。由于需求的降低， 一片，放开时则飞速发展。2.4小周期现象多 其中，金融信贷政策和土地税收政策的影响最大。大多数 房地产经济的小周期现象主要表现在他的波动在一年 房地产开发商在购置土地和施工的过程中，都免不了要和 之内都会有很多变化，比如房地产销售人员经常说的“金 银行打交道，如果银行贷款利率低、房贷多，开发商压力 三银四”“小阳春”等等，就是对小周期现象的一些生动 小，价格自然也会有所下降。反之亦然。而在土地税收方 描述。一般来说，在一年的春季，人们经历过三个月的寒 面，我国的城市土地都是属于国有的，开发商建设房产首 冬，在春暖花开之际购房较多，相应的房价也会升高。但 先要购置土地，并且上缴一定的税务，才能合法的进行施 在夏季，房产的销量就会有所下降，而在将近过年的一个 工。这其中的成本较大，对房地产经济的价格波动影响很 月中，销售又会有较大幅度回升，此时在外打工的居民会 大。

　　回乡过年，更加倾向于在此闲暇时间购置房产。 3.3市场投机行为多在房地产经济中，市场投机行为非常多，“温州炒房市场需求旺盛 团”的故事让很多人都大吃一惊，他们往往成群结队，经 我国人口基数大，是世界上人口最多的国家之一，此 常在短时间内把一个城市的房产买断，然后坐等升值，从 外由于地域之间发展的不平衡，在很多经济发达的地区都 中获取巨大的利润。这直接导致了大量的民间资本与金融 聚集了大量的人口，这些外来人口一方面给当地带来了收 资本共同涌进房地产经济中，使得房地产发展的越来越 入和智力、人力，另一方面出于人们美好生活的需要，也 快，价格也越来越高。虽然由于近期房地产形势的不明 会倾向于在当地购买房产，这也进一步推动了房产价格的 朗，致使房产投机者减少，但其仍然广泛活跃在房地产市 上涨。此外，即使是在一些经济不那么发达的地区，由于 场中，一定程度上扰乱了房产秩序。

　　棚改货币补偿、城镇化等政策和现象的推动，房地产经济 房地产经济是我国社会经济发展的支柱性产业，带动也会上涨。 了很多经济的快速发展，研究房地产经济的波动特征及其政策推动力度大 成因，对促进房地产的健康有序发展，维护广大消费者的 政策的调控是影响房地产经济发展的重要因素，在这 利益有着重要的作用。