浅议2010年房屋贷款新政策的制定过程

一、解决房价高涨问题刻不容缓
　　“上海的房价已超过法国巴黎!”“中国的房价已超过美国!”随着房改后买房浪潮的增加,近年来房价的过快上涨已经成了社会各界普遍关注的问题。经过了一场大的金融海啸,中国的房价在少许歇息后又大踏步的前进了。北京上海南京等地,新房价格已经达到了每平米3,4万,二手房每平米1.8万的让老百姓瞠目结舌的高价。居民能不能买得起房,主要取决于其收入水平与房价水平的关系。中国目前的房价收入比严重恶化,已经超过了部分发达国家。据大部分学者的研究,房价与居民收入比在3到6之间合适,不宜超过7。但就当前来讲以南京为例,房价收入比高达12,居民已经不具备购买房屋的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系的恶化程度,已经到了不得不解决的地步。
　　二、政府面对“两难”何去何从
　　我国现在调控房价,遭遇“两难”,一方面想把高房价调下来,但又怕伤害了房地产业的健康发展,对银行的业务和企业的投资都有影响,影响整个经济的增长,但是如果不把房价压下来,那广大人民群众会不满。
　　房价政策遭遇两难是正常现象。这是协调开发商,地方政府和广大人民群众的一个过程。所以在政策的制定过程中还是要牢牢把握政策的根本问题:房价太高,老百姓买不起。在公共政策的制定过程主要任务是发现公共问题,拟定解决问题的方案以及分析评估方案和最终选择方案。一项决策的背后总是在某种程度上蕴涵了价值的判断和选择,以何种价值作为决策的依据是决策方案的伦理基础。我国正处于社会转型期,阶层的分化和利益多元化,必然形成社会群体价值观念多元化。这为政策制定者从社会角度统筹公众利益提出了难题,政策主体需要平衡不同的需求,既能保证公众一致性的利益,又能顾及少数公众的特殊利益。因此,决策者在决策活动中应时刻提醒自己,代表的并不是一部分人的利益和要求,而是广大人民群众的根本经济与政治利益,这样制定的政策方案才是最优质的。
　　在制定政策之前首先要分析一下房价为什么会过快上涨。远远脱离了居民的支付能力。房价上涨关系到三个利益群体:居民,政府和开发商。一是居民买不起房,二是许多城市中的大企业,甚至大型国有企业,天价购买土地,成为“地王”,进一步推高了房价的预期。
　　一般来说,政府以权力来分配土地,与土地和房产有关的企业主要是利用资本、政策机会等等,获得其中的利益,特别是利用需求远大于供给来分配。房地产商也采取囤地的措施,使供给始终小于需求。而作为买方的居民,在需求大于供给的局面上基本上没有讨价还价的话语权。这是房价不健康上涨的重要原因。
1.“国十条”的颁布
　　2010年4月17日,国务院就有关房价问题下发国发〔2010〕10号通知。这就是“国十条”。“国十条”总共设立了十项措施,从各个方面抑制房价上涨。涉及房屋贷款利率,首付份额的重新规定,限制购买,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设,加强市场监管等内容。其中最重要的是以下几点:实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
　　2.房产税的争议
　　为了要解决房价过快上涨这个问题,除了对房屋贷款利率和首付房款的比率,以及对购房者的购买套数进行规划和限制,公共政策的选择还有一个备选方案:房产税。在适当的时候推出“房产税”这无疑对一些投机商和炒客又是一个重击,形成房贷政策与房产税的“组合拳”。
　　通过征收房产税来抑制炒房,愿望是好的,但实际效果恐怕难如人意。首先税负不能转嫁。通过税收拿走炒房者的一块收益,炒房者得利少了,投机性购房需求才会减弱。也就是说,房价上涨不明显时,征收房产税对楼市的影响会更明显一些。然而,在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下,征税虽然增大了房产的持有和交易成本,但增加的成本是可以转嫁出去的。这时,即使开征房产税,炒房者也会以更高的价格售出房产,把这部分税负转嫁给购房者,反而可能进一步推高房价。
　　如果把房产税作为调控房价的政策“组合拳”,将征收范围扩大到个人非营业用房,那么征收对象如何划分,征收方式是否可行等,将是政策制定过程中面临的新课题。开征房产税,是对所有住宅征收还是只对投资性房产征收,是人们最关心的问题。如果对居民的基本住房也征税,意味着将加重广大群众的负担。如果只对投资性的房产征税,要达到抑制房价的目的,就要苛以重税,使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受,无利可图。对此,一些专家担心,对于税负过重引发的逃税、抗税现象,税务机关的征管手段如果不能及时跟上,就很难确保应收尽收,政策的严肃性和执行力就会大打折扣。
　　房产税改革关系到百姓切身利益,关系到房地产市场的健康发展。这样一个牵涉广、影响大的政策何时出台、如何征收需要政府和有关部门综合考虑,审慎抉择,逐步推进。
　　三、结语
　　房价问题的复杂程度使政策制定成了一个非常艰难的过程,他综合了政府,企业投资人和居民三方面的博弈和冲突,还涉及到银行等金融机构的利益,因此解决房价问题不能操之过急。同时政策的制定应该考虑政策的执行力与政策的异化行为等方面。只要政策制定的方向与执行的力度到位,解决房价问题也许只是一个时间问题。
　　
　　参考文献:
　　[1]杨丽丽.关于公共政策的公共伦理维度的思考[J].行政论坛,2010,(2).