地(市)级土地开发整理规划应注意的问题核心探究

　　在我国社会发展新形势下，土地作为一种珍惜资源，其利用效率不断提升，尤其随着现代城市规模的不断扩大，城市人口持续增加，土地开发更是受到公众和社会的高度关注。土地开发是对区域内所有土地资源整理、复垦、开发等利用活动的统筹安排和总体部署，其可以开发土地利用潜能，引导土地开发的结构和规划，进而实现预期规划目标，是保证现代城市合理化发展的关键举措和重要途径。

　　1、确定将基本原则

　　在对土地进行开发规划中，需要以明确的方案作为支撑，但是在编制规划方案之前，相关部门要按照既定的原则进行，结合当时实际情况进行科学编制，在省级划分土地潜力级别中，要以县为单位进行划分，在市级划分中要按照规划图比例进行划分，例如当前使用较为广泛的“折衷法”，其按照乡镇为单位进行潜力级别划分，具有至关的划分效果。因此，相关部门要结合当地的实际情况，因地制宜的做好潜力划分工作，秉承因地制宜、科学合理的原则，结合实际情况将抽象原则针对化以及具体化。

　　2、获取基础数据

　　在编制整理规划中，需要以基础数据作为支撑，在获取基础数据中，部分数据能够参照以往的原始数据，但是在具体应用中，需保证数据的合理性以及时效性，如果数据发生变化，例如原始数据为 5 年前的数据，则在使用中需要进行实际调查，避免数据发生变化，并且结合土地利用现状对其变更情况进行分析，对原始数据进行调整，保证基础数据的真实性。对于总体规划中没有包含的数据，可从以下途径获取：第一，根据“十五发展纲要”对该地区未来十年经济建设和社会发展所需的土地资源数量进行预测；第二，对当地的耕地情况开展抽样调查，保证样点的典型性，对耕地数量以及非耕地系数进行测算，对耕地潜力进行分析；第三，根据农村登记人口以及农村地区面积，对人均用地量进行计算，与用地标准进行对比分析，进而得出整理潜力；第四，通过土地资源调查的方式，明确后备土地资源的潜力等级、数量以及类型。

　　3、明确开发目标

　　在明确开发目标中，需要综合考虑以下三方面：第一，开发整理的面积要小于潜力区面积，并且根据当地实际情况进行科学调整，由于规划期限仅为十年，在十年中如果将大部分具备潜力的土地资源进行开垦，不仅难以实现，同时还会对土地发展空间带来制约和影响，不符合我国可持续发展理念，甚至会对城市发展带来阻碍；第二，在明确开发目标中，要给予耕地规划以高度重视，耕地面积要与总体规划保持一致，进而充分满足经济建设与农业发展的需求，土地整理规划是总体规划的关键组成部分，二者属于从属关系，因此，整理规划要与总体规划保持目标上的一致性，但是近些年，随着城市化建设进程的逐步加快，很多地方政府在制定耕地面积中，都与总体规划相矛盾，导致总体规划也要适当的修编和调整，为了避免这一问题，要按照总体规划的耕地目标制定耕地面积，在耕地面积方面保证整体规划与总体规划的目标一致；最后，对县级土地资源进行科学分析和综合平衡，地 ( 市 ) 一级在开展土地开发整理中，都存在不同的问题和矛盾，各个县的具体情况也存在较大差异，因此，不能按照统一的指标进行县级土地规划，要根据其实际情况进行微调，在微调过程中，综合考虑各个县的人口情况、自然条件、经济情况等因素。

　　4、确定规划重点

　　在土地整理规划中，重点项目、重点工程以及重点区域是实现开发目标的关键举措，通常情况下，重点项目主要集中在重点工程中，而大多数重点工程又集中在重点区域中，重点工程的概念具有一定的抽象性和广泛性，其不同于普通的电力工程、水利工程等，其代表了在特定区域内，对土地资源进行开发利用的工程项目。首先，在明确重点项目中，要对重点项目的衡量标准进行划分，避免出现指标差异，将生态改善效果显著、推动社会经济发展作为主要衡量目标，同时，重点项目不能全部集中在重点工程中，也要适当的将其分布在其他工程中；其次，在确定重点工程中，要突破以往的惯性思维，以土地开发潜力进行重点工程分布，其具有较强的操作性以及合理性；最后，在明确重点区域中，需结合地形地貌进行潜力系数分析，并且将耕地系数纳入其中。

　　5、确定投资效益

　　选取投资标准是一个复杂而又重要的问题，如果投资标准较低，则不能按照设计要求完成项目，如果投资标准较高，则项目的回报率较低，难以吸引更多的投资者进行投入，从经济层面分析不具备可行性，因此，在整理规划中，当地政府和相关部门需结合当地实际情况，以区域整体经济发展为出发点和立足点，根据现有的数据和资料，对投资效益进行分析统计。通常情况下，大型工程投资标准遵循正态分布规律，在选取投资标准中，需综合考虑施工水平、技术条件、自然条件以及发展前景等诸多因素，赋予不同因素以权重值，通过加权平均法制定投资标准。

　　为了保证整理规划的合理性、可行性以及正确性，在分析投资效益中，对于社会效益可通过文字分析的方式进行简要说明，发挥工程项目的社会价值；对于环境效益可参考环保部门的资料和数据，通过比较分析的方式进行说明和阐述，对于经济效益，要综合考虑生产效益和投入成本，根据土地开发的投资量，对投资回报率进行粗略估算，如果各项资料和数据齐备，可以在银行利率恒定的基础上，对动态回报率及逆行估算，并且利用数字分析加文字说明的方式，对土地开发后的经济效益进行阐述。

　　6、绘制相关图件

　　规划图和潜力图是土地整理规划的直观体现，规划内容与图件内容具有较高的一致性，规划图是总体规划的作业底图，潜力图是图例利用的工作底图，相关部门要给予图件绘制以高度重视，引入信息技术和互联网技术，进而提升绘制质量和效率。当前在图件绘制中主要采用 Mapinfo 软件，在绘制可将 Excel 或者 Word 表格直接粘贴复制，保证内容的真实性，并且具有图表美观大方、绘制速度快、节约人力资源等优势。

　　结语：

　　总而言之，在我国社会发展新进程下，城市建设受到了公众和社会的高度重视，对地市级土地资源进行整理规划，可以提升土地资源的利用效率，对推动城市化进程加速具有积极意义。

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