政府调控楼市困难原因探讨

　摘要：从历次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。在“史上最严厉的楼市调控”下，主要城市房价过快上涨的趋势虽有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。总理最近说，抑制房价很难。抑制房价“难”，难在何处？在我看来，高房价其实是国内很多体制不合理、扭曲、错位的一个集中反映，绝不是靠简单的限购、增税这样的压制性政策能够解决的。只有加快推进各项改革，才能从根本上解决房价高的问题。经济师论文发表 经济学论文发表 会计论文发表 财会论文发表 高级会计师论文发表 经济论文发表网站

　　关键词：土地供给；刚性需求；货币供给量；政府定位。

　　从历次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查显示，去年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。近期调查显示，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

　　在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。在“史上最严厉的楼市调控”下，主要城市房价过快上涨的趋势虽有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。

　　回顾近几年的楼市调控，我们可看到几乎是政府每调控一次，楼市价格就会上升一次，而政府面对越来越大的民众压力，又不得不一次又一次的出台更严厉的楼市政策。总理最近说，抑制房价很难。抑制房价“难”，难在何处？在我看来，高房价其实是国内很多体制不合理、扭曲、错位的一个集中反映。只有加快推进各项改革，才能从根本上解决房价高的问题。具体分析如下：

　　一、土地供给不足。

　　中国地域广阔，地区间发展很不平衡。当前房产泡沫主要集中在经济发达地区，尤其是一线城市。北京、上海、深圳等一线城市房价过高，造成这些城市房价过高的一个主要原因是土地供应不足。2003年起国家对房地产市场的调控措施逐渐出台，尤其是土地闸门的关紧，对房地产市场产生了重大的影响，从2004年起，土地交易便连续下降，2005年至2006年甚至呈现负增长。以深圳为例，近年来房地产销售量逐年走低，2010年仅为320万平方米。说明市场供应严重不足，大量购房者被排除在房地产市场之外，望房兴叹。320万平米，按每套100平米估计，约3.2万套。而深圳人口有1500万，约500万个家庭，这样只能有3.2万个家庭换了房（还不包括有人买多套），则平均每个家庭换房的年数为150年左右（未含二手房，但二手房房主卖了房后，应也需再购）。而这个数字正常应为20-30年。由此可见，个别一线城市土地供应不足达到何种程度。北京、上海的房屋销售量虽大，但与人口比较，供应仍显不足。按照市场经济中的供求规律，房屋的供给不足，房价难免不断上涨。

　　土地供应不足的原因既有我们是一个人口众多、土地稀缺这一国情。但更主要原因是现有土地利用效率低，以及拆迁难度大，政府整理土地效率过低等因素。

　　另外，政府对一个城市房地产需求没有科学的研究，缺乏长远的规划也是造成土地供应不足的一个重要原因。目前房价过高问题主要集中在一线城市。北京、上海等一线城市，集中了太多的优势资源，城市环境、交通、医疗、教育、商业服务无不远远优于其他城市。在人口可以自由流动的情况下，自然会向一线城市集中。所以，不要把资源过分倾斜到一线城市，减少一线城市与二、三线城市发展的不平衡，可能是减低一线城市人口输入压力的一个根本途径。而且，现代社会，多数人从事第三产业，而大型城市第三产业发达，提供大量就业机会，人口聚集可能难以避免。如东京、首尔都聚集了国内约1/3的人口。如何采用合理规划，发展卫星城，为人口提供有效的承载空间，应该比简单的靠户籍去堵更靠谱一些。否则等到矛盾爆发的时候，短期无法解决，政府只能采用限购等饱受争议的策略。

　　二、刚性需求过大。

　　随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，住房的需求增长很快。空置率是衡量需求增长的重要指标之一，从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势，2004年降幅最大，这说明需求很强劲。首先，从长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。另外，据预测，到2020年我国城市化水平将达到50%-60%，城镇居民将增长到8亿-8.5亿人。其间有3亿-3.5亿的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。而且中国每年有1600万人进城，这些人都需要房子。但是城市里无法提供这么多的房子，造成房价上涨。

　　国家发改委的调查显示，去年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍，可见市场需求的旺盛。

　　三、市场投机行为。

　　从历次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。

　　由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，形成了“预期效应”，根据“预期效应”原理。当大家形成房价一定会上涨的预期时，在市场经济活动中会形成真正的价格上涨。中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。

　　正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。另外，需要强调的是，为应对金融危机而实施宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，我国今年的货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。

　　四、货币供给量过大。

　　根据央行去年数据显示，10月，我国居民户贷款增加682亿元，同比多增470亿元，央行的解释是“，受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款增加较多。”
信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。土地的供给同样受到信贷政策的影响。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产组装成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在去年新增加的9万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到一个反常的现象，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20%多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

　　从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，还款负担的降低进一步促进了众多购房者的购房欲望。

　　五、贫富差距过大。

　　房价高的一个直接原因就是少数有钱人太有钱，可以承受超高的房价，而大量普通收入的人只能望房兴叹。中国目前的收入分配格局就是向政府（权力）倾斜、向资本倾斜、向资源倾斜。拥有权力、资本、资源的人切走了GDP大蛋糕的绝大部分，而普通民众所得甚少。垄断企业收入高、福利好，但能分享其利益的只是不足10%的人口。而90%的劳动者就业在普通企业，收入低，保障少，多数无购房能力。市场经济有个基本的规律就是资源向优势一端集中，富人越富，穷人越穷。而解决的办法是通过财政的二次分配进行转移支付。而我国财政在社保、医保、教育、保障房等方面投入不足，未起到有效的调节作用。税制不合理，甚至有富人少交税、穷人多交税的情况发生，进一步拉大贫富差距。

　　另外，腐败收入，进入房市；最近连续爆出贪官购买几十套住房的事件。官员利用手中权力低价购房，炒卖赚钱已不是什么新闻。房产成为隐蔽非法所得，以及寻租的重要工具。至今没有一个对国内住房及购房者信息的准确统计，阴阳合同大行其道，保障房小区停奔驰、宝马。这些都是行政效率低下，管理不到位的表现。由于执行不到位，使很多可以简单控制房地产市场投机或过度炒作的措施无法实施。药只有越下越猛，副作用也难免越来越大。

　　六、政府定位失当。

　　目前，中国房地产市场的根本性问题在于政府定位失当。这集中表现在两个方面：一是政府深度介入房地产市场，其表现是政府垄断土地供应。二是政府对中低收入者的住房问题解决不力。从土地供应来看，土地交易在某种程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市场成为政府筹措资金的主要渠道，有的地方甚至财政来源的百分之八九十是靠土地。地方政府对土地供应的垄断和对土地财政的依赖，决定了其不可能做到超脱自身的利益诉求去执行中央政府的宏观调控政策，这种既当运动员又当裁判员的身份，使地方政府进退维谷，其调控效果可想而知。

　　从政府职能者，地方政府有责任解决中低收入者的住房制度保障问题，但在当前的体制下，地方政府并没有动力去推进。无论房价如何降，低收入阶层都是无力购房，这部分民众的住房问题只能靠政府解决。香港、新加坡都提供了良好的经验。我国保障房供应严重不足，其中主要原因是资金问题。现在国家正强力推进保障房建设，希望未来几年能看到效果。

　　总结：以上造成房价上涨的原因，很多都属于体制上、深层次的原因。最近30年经济领域改革突飞猛进，而政治体制改革停滞不前，局部还出现倒退的现象。造成政治、经济体制之间不协调的矛盾越来越突出，所产生的问题也越来越难解决，房地产即是其中一例。如果不从体制上加快改革，房地产问题就难以得到根本性的解决。限购等搬石头压住火山口的政策，迟早会带来更严重危机。

　　参考文献：

　　[1]孟晓晨。西方城市经济学———理论与方法[M].北京：北京大学出版社，1992.

　　[2]周天勇：城市化决定中国未来的发展。

　　[3]潘石屹：一套首付五成房价会应声而落。