商品房小区地面停车位的权属问题探究

　　商品房小区停车位相关概述

　　小区停车位的概念。所谓商品房就是政府拍卖土地，房地产开发商参加竞标，中标者经政府批准后开发建造的房屋，建好之后的房屋能够进行销售，商品房大部分都是以住宅居住为目的，商品房小区停车场是开发商应居住群体需要，同时完善自己楼盘基础设施而为业主们在小区内建设的停车场所，如今生活水平日益提高，私家车越来越普遍，小区里面现在都会有各种类型的停车场。

　　小区停车位的类型。在我们国家，目前商品房小区停车位可以分为四种类型：地下人防停车位、地面停车位、首层架空停车位、屋顶平台停车位。地下人防停车位是将地面以下的部分进行人防工程建设，在这个基础上建立停车位，有着双重作用，平日能够停车，国家战时可以强制征用。地面停车位是开发商在地面上规划出来的停车设施。地面停车位建在土地之上，对它的权利实质上是土地使用权。首层架空停车位是指楼房与地面相接的第一层不建造房屋，而是架空建设成停车位，这个产权由业主共有。屋顶平台停车位顾名思义就是在商品房最高层顶楼设置停车位。本文中以最为常见且独立性相对较强的地面停车位进行分析。

　　我国物权法在车位权属方面存在的缺陷

　　界定不明确。我国物权法第74条第1款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这条规定在一定程度上限制了开发商将小区车位出租给非小区业主的第三方人员的行为，但是对于条款中“满足业主的需要”界定不明确，满足具体是如何满足？现阶段能够满足业主的需要，但是后来小区业主的私家车数量增多了应该如何解决？“满足业主的需要”的本质是指业主对停车位的所有权还是使用权的需要？“首先满足业主的需要”因个人的理解不同有着很大的差异影响，这里的首先满足是只限制开发商最初建设车位的行为还是包括后续车位获得者进行车位出租等行为，这些界定都是比较模糊的，具有较大的争议。

　　“约定归属说”实践指导意义弱。所谓“约定归属说”指的是徐嘉阳

　　（湖北经济学院法商学院　湖北武汉　430205）摘　要：改革开放以来我国方方面面发生了巨大的改变，尤其是随着城市化进程的推进，国家整体面貌都焕然一新，人们的居住环境越来越优美，为了出行方便，私家车的数量也在稳步上升，商品房小区里停车位成为了基础且重要的设施，但是我国现有的法律中关于车位权属问题的条文还不够完善，在现实中实施起来存在着一些弊端，本文中分析了当前我国的物权法在车位权属方面存在的缺陷，然后提出了几点完善建议，希望能够为我国车位权属问题的规范提供一些新思路。

　　关键词：商品房；物权法；地面停车位；权属问题物权法第74条第2款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　这里的说法过于笼统，一方面是仅仅只提到建筑区划内车位，没有规定车库。另一方面，房地产开发商和业主之间本身就不是绝对平等的关系，在这场交易中，开发商是卖方，在信息掌握度和主导权等方面都具有优势，现有有关车位权属的法律条文存在着漏洞，容易让开发商有空可钻，“约定归属说”在司法实践中不能很好地解决车位的归属纠纷。

　　权属登记制度不完善。商品房小区地面停车位是小区规划区内，占用业主共有的地面或其他场所建设起来停放汽车的场所，正因小区总面积包括地面停车位的面积，所以地面停车位的使用权是属于全体业主的，地面停车位使用权从本质上来说也是土地使用权，地面停车位作为不动产应该进行登记。如果不进行物权登记就无法规范和明确权利，也无法确定归属问题，我国的物权法中明确指出了物权的公示原则，无论是动产还是不动产的物权变动，必须需要以法定的方式向外界呈现变动后的权利归属情况。商品房区内地面停车位作为不动产以登记为公示方式，登记之后，停车位则归属于登记产权人。我国的商品房小区里面普遍存在这样的问题，停车位登记制度非常不完善，有一些直接不能登记。一方面有些小区建成的时间比较早，当时的物权法还尚未颁布，压根就没有车位登记制度，另一方面，如今小区基础设施越来越完备，停车位的种类多种多样，但是现有的法律中没有针对停车位的类型不同进行明确划分，登记制度不完善，无法办理停车位不动产产权证，也会引发一系列停车位权属问题。

　　完善小区停车位权属的建议

　　加大停车位权属的立法规定。在很大程度上，商品房小区的车位权属问题需要依仗于建立、完善相关法律来规范和明确，小区车位的权属问题如果在法律上不能严格、规范的找到依据、规定，就会引发各种纠纷。所以有必要加大停车位权属的法律规定，比如可以规定开发商在进行楼房建设时就需要把停车位划分归到商品房小区的基础设施中，且小区全体业主共同享有、使用停车位的权利，同时，业主们有义务承担停车位的维护工作，以开发商和业主私下约定来商议停车位权属的方式应该被禁止，开发商相对于普通业主而言地位上本身就具有一定优势，如果法律不能严格进行明确划分，开发商就很可能通过法律漏洞来“做文章”，侵害房屋购买者的权益，所以加大停车位权属的立法规定，能够进一步明确权属问题，减小纠纷。

　　完善房地产信息公开制度。房地产行业在我国经济建设中的贡献不容小觑，如今人们的生活水平较10年前都有着质的飞跃，现在不仅仅只是要解决温饱问题，生活质量方面也提出了更高的要求，尤其是居住环境，所以商品房买卖成了大部分老百姓已经经历或是要经历的事。房地产开发商在这次交易中，由于自身身份、社会环境等因素原因，本身就处于一个主导地位，优势地位，他们掌握的信息，无论是房屋建筑方面的信息还是房屋法律相关的信息都要远远多于老百姓，进行虚假广告宣传、在合同上钻法律的空子、列举霸王条约等行为时有发生，所以要进一步完善房地产信息公开制度，建立一个房产信息公开的系统，公开的内容尽可能细致，车位的划分和权属问题应当在系统上有全面的介绍，对于有故意隐瞒重要信息的开发商可以进行举报，相关部门对此进行严厉的处罚，这样才能够有效的帮助房屋购买者知晓停车位的权属问题，更好的维护自身权益。

　　建立健全权属登记制度。虽然我国颁布的物权法中的相关条款在一定程度上保障了小区业主的权益，但是仍然存在一些漏洞，很多小区停车位不能登记或着是各地区登记制度不一致这些现状都会成为引发车位权属问题争议的导火线，所以全国应该建立健全一个全国统一的登记制度，在登记制度中对不同类型的车位分别设置登记制度，明确具体登记流程，对于早些年建设的老商品房小区没有进行登记从问题，应当作为一项遗留问题统一进行解决。

　　我国经济发展稳步向前，人们的生活水平和质量有了较大的提升，在未来购买商品房小区的人数会持续上升，而私家车作为一种出行工具，也会成为每个家庭的必需品，所以小区停车位是权属问题是急迫需要解决的问题，针对我国目前车位权属相关法律条文进行分析发现依然存在一些缺陷，本文从加大停车位权属的立法规定、完善房地产信息公开制度、建立健全权属登记制度这三方面提出了完善建议，希望在法律上能够进一步完善对车位权属问题的规范，减少小区车位的纠纷。

　　参考文献

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　　李烨红.商品房住宅小区停车位权属问题探微——以民法典时代的逻辑规范展开[J].山东法官培训学院学报，2020（06）：

　　聂云飞.住宅小区停车位法律问题探析[ J].法制博览，（07）：

　　姚以山.论物权法中车库的归属及相关法律问题[ J].法制与社会，2020（06）：