房屋建筑面积测量的问题与探讨

　　随着房地产市场的快熟发展，关于房屋建筑面积产生的纠纷也越发增多，继而影响社会的稳定。作为房屋建筑面积的测绘单位，对房屋进行精准测量，提供一个正确的建筑面积尤其显得重要。现行房产测量执行的规范为2000 年开始实施的，面对不断创新的建筑设计，测算建筑面积时该如何计算，涉及面积分摊的又该如何分摊，对房产测绘人员带来了新的挑战。

　　1　房屋建筑面积测量的技术方法

　　现行的商品房基本都经过房屋面积预测和房屋面积实测两个阶段，房屋面积预测是根据设计图纸，对房屋的建筑面积进行计算，预测的面积作为商品房预售签订购房合同的依据。当房屋建成满足房屋确权的条件后，必须进行一次新的测量工作，这个过程的测量为房屋面积实测，房屋面积实测的数据将作为不动产登记部门登记发证的依据，有着非常严谨的法律意义。

　　在测量工作中，很多的测量人员在实施房屋面积实测时，根据房屋预测的成果资料，对照现场进行相关边长的检查，当现场实测的尺寸与图纸尺寸相差不大时，将预测的面积作为实测的面积数据。采用这种处理方式显然不符合规范要求的，其做法只是将房屋面积实测作为预测成果数据的一个检查过程，对于这种情况必须予以纠正。房屋面积实测必须按照房产测量规范的测量要求，对现场建筑物必要的观测值逐一进行数据采集，每个观测要素要求独立量取两次以上，取其中数作为观测结果，最后利用实测数据计算房屋的建筑面积。房屋建筑面积测算出来后，与房屋土地测量的成果一起整理，形成一套完整的不动产测量报告。不动产测量成果经过两级检查，一级验收后，可以交付给开发商用作房屋确权登记，以及不动产登记机构用作日后的地籍管理。

　　2　房屋建筑面积测量中存在的问题与应对措施2.1　房屋测量中阳台与走廊面积的计算

　　按照规范，阳台根据是否封闭来计算面积，全封闭的阳台按照外围水平投影面积计算，未封闭的按一半计算。而对于走廊，则按照是否具备柱来判断如何计算面积，具备柱的走廊按其柱的外围水平投影面积计算，不具备柱的走廊按一半计算。

　　但在有些情况下，难以将二者严格区分开来。在实际工作中也遇到很多类似的建筑结构，同时具备阳台和走廊的特点。在实际的测算中，如果外围没有柱且没有进行封闭的，按照外围水平投影的一半计算，如果外围有柱且封闭的，按照外围水平投影进行计算，这两种情况计算建筑面积都是没有异议的。当外围有柱，但没有封闭时，这种情况该如何计算就难以确定。这种建筑结构认定为有柱走廊还是认定为不封闭阳台，不同的测绘技术人员都有不同的处理方法。对于这种情况，应该参考房屋的设计图纸，如果设计定义该位置为阳台，就按照不封闭阳台的计算方法，如果定义该位置为走廊，则按有柱走廊计算。

　　当设计图纸没有明晰时，按其外围水平投影面积计算更为合理。

　　原因在于从工程造价上考虑，这种结构的造价其实与封闭阳台的工程造价相差不太，房屋装修期间将其封闭也是轻而易举的事情，若从使用功能上考虑，与有柱走廊也是没有区别的。由此可见，当难以判断采用阳台还是走廊计算方式的时候，以是否具备柱来确定其计算方式更为合理，有柱则按照水平投影面积计算，没有柱就按照水平投影面积一半计算。

　　2.2　建筑外墙与结构柱的面积计算

　　高层建筑中，通常靠近地面楼层的外墙比上面楼层的外墙要厚。按照规范要求，套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影一半的建筑面积属于共有面积，需要根据各套的套内建筑面积分摊到每个户室上。对于同一楼层的同一户型或者不同楼层的同一户型，即使室内的净空尺寸一致，由于墙体的厚薄不一，使得靠近外墙的户室要比不靠近外墙户室的套内建筑面积要大。共有建筑面积的分摊是根据各户的套内建筑面积进行分摊的，由此造成靠近外墙的户室比其他同一户型户室大的不仅仅是套内墙体面积，分摊到该户室的共有面积自然也比其他的户室要大。由此可见，这种计算方式显然不合理的。

　　除了建筑外墙外，高层建筑中还存在突出墙体的结构柱，甚至部分的结构柱位于户室的中央，这些结构柱是用于支撑整幢建筑物的，是为整幢建筑物服务的，但在建筑面积计算的时候也是将其计算到所处户室的套内建筑面积上，同样是不合理的。

　　2.3　楼梯间建筑面积的计算

　　根据规范，楼梯间按照房屋自然层计算面积的。简单的说，就是楼梯间在垂直空间上经过建筑物多少个楼层，就需要按照多少个楼层的面积进行计算。楼梯间建筑面积的计算基本是不存在异议的，但如何分摊这部分的共有建筑面积，行业间却存在不同的看法。在比较复杂的综合楼上，多数的楼梯都是能够通往全部楼层的，但有个别楼梯在某些楼层是没有设置出入口的，不能通过该楼梯间直接进入对应的楼层。对于这种情况，有观点认为，在该楼梯间没有设置出入口的楼层，不应该分摊该楼梯间的共有面积，理由是该楼梯间没有为没有设置出入口的楼层提供服务。这种观点表面上是正确的，但却忽略了从整体上考虑问题。没有在每个楼层设置出入口的楼梯间其实也是为整幢建筑物服务的，虽然没有在每个楼层设置出入口，但能有效分散其他楼梯或者电梯的人流，分担其他楼梯或者电梯的使用压力，提高整幢建筑物的通行效率。当发生事故时，同样可以经过上下楼层使用该楼梯间。因此，楼梯间的共有建筑面积该如何分摊不能单单凭借是否设置出入口来确定共有建筑面积分摊的对象。

　　3　结语

　　房产测量中，房屋建筑面积的测量与共有建筑面积的分摊一直都是房产测量的难点所在。随着房地产行业的快速发展，规范中没有明确的测算问题会越来越多，规范条文的可操作性也越显不足，这要求我们不断的积累经验，通过不断的探讨与研究，合理处理各种测绘难题，保证房屋建筑面积测量的客观公正和合理合法。

　　参考文献：

　　[1] GB/T17986.1-2000.房产测量规范[S].2000.

　　[2] 张明春.房屋面积测算研究[J].住宅科技,2011(10):51-59.