房地产开发项目管理难点的分析

【摘要】在最近几年来，我国发展的房地产开发项目的规模不断扩大，房地产企业如果想在新形势下继续在激烈的市场竞争中占有一席之地，就一定要从根本上更加的重视项目管理。由于房地产开发项目管理质量的整体提升，能够最大限度使房地产开发质量提升，进而带给房地产开发商提供更多的市场机遇。管理人员保证在房地产开发具体项目管理中考虑到房地产开发中的所有环节，并妥善处理管理中的难点、重点等，从而保证房地产开发商获得较多的市场效益。

【关键词】房地产开发；项目管理；难点；方法

1 建设项目管理概述

建设项目指的是在投资确定之后，通过决策并实施所计划的方案，在规定的条件内将其转化为固定资产的特定过程。房地产开发过程中，建设项目管理的内容主要有项目施工管理和项目统筹管理。项目的施工管理贯穿在项目建设的全过程中，其管理内容主要有：招投标管理、施工组织管理、风险管理、竣工交付管理、资金流管理、成本管理及合约管理。施工管理主要是为了更加科学、合理地使用资金，将资金的利用率加以提高，并能够完成项目定位规划。

项目统筹管理的内容有租赁（或销售）项目的定位，在进行项目实施的时候，开发商各个部门之间的协调及组织是项目能够正常实施的关键，如果要保证组织的严密性，那么就要先保证开发商具有完善的各项管理制度及考核制度。当进行项目管理的时候，其流程一定要按照以下步骤进行：项目基本信息调研分析、制定科学合理方案、进行资源管理、根据实际情况改变方案、进行严谨的检查。这个步骤需要作为基础原则让相关人员进行遵守。

房地产项目建设管理的基本构成要素是：质量、成本、工期。而在这三个要素内又有着以下三个管理内容：信息管理、合同管理、组织协调管理。

2 建设项目管理难点

1）因景观绿化及区域提升位置没有施工图纸，须请设计人员到现场查看，并到档案馆查找相关资料提供给设计单位，来由设计部门对接现场需要提升区域进行设计出图。2）景观绿化需同建工景观公司对接，对部分区域需要提升的进行现场查看、商讨、定方案，再由设计单位出图。3）施工中，因生态园仍然开放，在与游客和施工同步进行中，难度极大，给施工安全方面带来极大难度。

3 建设项目管理的有效方法

3.1 项目设计的成本计划管理对成本的主要因素

在项目的管理中，应该对设计的整个过程进行跟进检查及协调，一定要保证项目设计的唯一目标就是为了完成项目计划。在进行设计计划成本的过程中，设计师要与项目负责人进行有效沟通，设计师必须对项目的意图有准确的认知，从而使得设计意图与项目意愿一致。设计计划成本能够直接影响到项目实施过程中的成本控制。而如果要判断项目管理规划是否完善，可以通过对实施中成本的控制程度分析后进行判断。科学、合理的成本控制可以有效地改善项目管理方法。同时进行方案调整也是控制成本的一种有效手段，在进行项目的施工过程中，势必会遇到各种各样的问题，而根据实际出现的问题，对原计划进行科学、合理的变更是非常有必要的，而这些也都必然会导致成本随之改变。在这里进行风险管控的实质是为了对成本进行有效控制，以期能够尽量降低成本，使资金利用率得以提高。

3.2 合约管理

建立完善的合约对项目建设过程中的基层人员及管理人员进行约束，可以使整个项目施工过程更加稳定、安全。一份科学、合理的合约可以有效地降低风险，并且可以实现低成本高质量的项目建设目标。

3.3 目标管理

质量管理同样可以称之为“目标控制”。“目标”一般是指公司领导层制定的一个项目计划。而实现项目计划的基础就是使质量得到保障，项目负责人将参照企业给予的目标编制方案，所以目标编制一定是对组织有益，同时可以更好的服务管理的全过程。

对项目的质量进行控制，可以通过以下流程：项目基本信息调研分析、制定科学合理方案、资源合理安排、根据实际情况改变方案、进行严谨的检查。

3.3.1 项目基本信息调研分析

要使项目管理更加科学、有效，首先要对项目的基本信息进行调研分析，可以通过对调研结果进行分析，以此为之后可能会发生的事故做好防范及制定解决方案。

3.3.2 制定科学合理方案

项目管理方案贯穿于项目的整体建设过程中。在进行项目管理时，项目的实施者必须以项目管理方案作为其管理标准。只有实施者真正确认项目管理方案科学、合理、可行，才可以使项目管理方案真正作用在建设过程中。当进行方案的制定时，需要重点考虑的是：资源供应规划、成本控制、控制质量和管控风险。

3.3.3 资源合理安排

项目的变化往往也会随之导致资源的安排发生变化，需对资源进行科学、合理的调整。建设完善的管理体系，使资源管理更加合理。在合约管理的基础上进行资金的安排，实现真正的低投入高回报的项目目标。

3.3.4 进行严谨的检查

在项目进行的过程中，管理者必须做好日常的核查工作：现场核查、资料核查、方案核查、资源核查等。现场检查是整个项目管理检查的关键，它将项目管理的各个方面紧密的联系起来，可以对管理的情况进行实时反馈，有利于项目管理的改进。协调可以称之为实施检查的干扰和障碍，为了达成工作人员的项目目标及项目计划一致，协调是不可避免的。其中协调的内容包含有：

外层关系的协调和远外层关系的协调、项目部内部关系的协调、集团内部关系的协调、项目部与企业的关系及项目部与作业层的关系协调等，其中与项目存在直接或间接合同关系的近外层关系的协调是重点，同时不能对与无直接合同关系以及政府各部门的远外层关系的协调有所忽视。而作为项目协调“保险箱“的则是法律法规的约束关系的协调和合同约束的协凋。

3.3.5 根据实际情况改变方案

由于项目在实际的执行过程中，肯定会遇到各种各样的问题，如果项目的目标及阶段性方案不随之进行变化，其方案的可行性必然会有所改变。所以为了保证项目目标能够正常、按时的完成，改变项目方案将是一个有效的措施，与此同时，项目目标必须进行严格的执行。项目完成所需要花费的时间称之为工期，若想对工期进行有效的控制，不仅要依靠合约管理，而且在实际的执行过程中与工作人员进行沟通及协调也是必不可少的。

4 结束语

为了解决施工中所存在的各种问题，就势必要求项目实施方及时做好时间工作计划，适时组织施工班组进行时间节点调整，合理安排工作任务，及时下达施工安全规范及施工措施，抢时间、抓进度的同时把好安全关和质量关，抓好监理单位履行监理职责，充分利用监理员协助管理，以此保证项目的顺利且按时完成。

参考文献：

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